爷爷生前将房屋过户给孙女，是“买卖”还是“赠与”？

 被偏爱的都有恃无恐，

爷爷生前将房屋过户给孙女，

孙女一边收着房租，

一边对患病的奶奶不闻不问。

奶奶要求孙女支付购房款，

孙女却称房屋“名为买卖实为赠与”。

到底是怎么回事？

来看本期案例。

案情简介

小金（化名）的爷爷与奶奶共同生育一子三女，小金父亲去世后，孙女小金一直由爷爷奶奶抚养长大。

2019年12月12日，小金爷爷（甲方）与小金（乙方）签订《不动产买卖合同》，约定甲方自愿将位于某镇不动产房屋出售给乙方，房屋建筑面积279.18平方米，成交价为20万元，乙方于当日分次付清给甲方，具体付款方式为转账。但经核实，小金至今未支付购房款。而且小金将涉案房屋出租，2020年收取房租14,000余元，2021年收取房租13,800元。

小金的爷爷过世后，奶奶张某认为，爷爷生前考虑小金经济暂不宽裕，出于对小金经济上的扶持照顾，故将价值80万元的房屋折价20万元过户给小金，双方系买卖合同关系。现在涉案房屋已经过户，小金理应支付相应购房款。此外，小金父亲生前高位截瘫，长期治疗导致债台高筑达40多万元，这些医疗费用完全由张某及三个女儿共同举债承担。张某患病期间全由三个女儿轮流照顾，小金不闻不问，于情于法，小金都应该支付这笔款项用于张某今后的必然开支。

小金辩称，爷爷是出于对孙女的疼爱，以及怕引起姑姑侄女间关于房产分割不必要的矛盾，才采用了名为房屋买卖、实则房屋赠与的方式，将房屋过户给自己，其实双方不存在真实的房屋买卖关系。

小金与爷爷签订的《不动产买卖合同》

法院判决

湘乡市人民法院审理后认为，本案的争议焦点为：一、《不动产买卖合同》是赠与合同还是房屋买卖合同；二、若为买卖合同，被告实际需要支付原告的购房款数额。

关于原、被告签订的《不动产买卖合同》系赠与合同还是买卖合同的认定问题，原告主张双方签订的合同系房屋买卖合同，并提供书面合同予以证明自己主张，被告主张签订房屋买卖合同不是双方真实意思表示，签订的合同实质是“名为买卖、实为赠与”，但是被告无法举证证明该事实且其陈述无法达到排除合理怀疑买卖房屋的程度。另外，被告按照房屋买卖合同的标准缴纳房屋契税等资料，也佐证双方签订的合同系房屋买卖合同。

关于被告实际需要支付原告购房款数额的问题，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行各自义务。不动产房屋买卖合同中约定购房款20万元，现涉案房屋已过户至被告小金名下，被告应按照约定支付相应购房款。

但鉴于涉案房屋系原告张某与小金爷爷共有，现小金爷爷已去世，其应得款即20万元÷2=10万元应作为遗产予以继承，根据本案查明的事实，该10万元由小金奶奶（原告张某）、小金三个姑姑及孙女小金（代位继承）予以平均分配，即每人应得10万元÷5=2万元。在诉讼过程中，案外人小金的三个姑姑自愿放弃涉案房屋应得财产权益，由小金奶奶张某所有，故原告张某基于案涉房屋应得款项为10万元+2万元+6万元=18万元。原、被告诉争的房屋，被告小金因代为继承获得购房款2万元，所以被告小金尚需支付原告张某实际购房款18万元。

综上，湘乡市法院判决由被告小金一次性支付原告张某房屋购房款18万元。后小金不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

房屋买卖和一般商品买卖一样，本身是一种市场自由的行为，具体以什么样的价格成交，只要不违反相关法律规定，那么双方就可以自行约定。但是如果房产属夫妻共同所有，擅自处分、侵犯共有人合法利益的合同并不受法律保护。

本案中，房屋原单独登记在小金爷爷名下，但是小金爷爷和奶奶婚姻存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产。小金爷爷奶奶出于对小金的疼爱，将房屋折价卖给小金。但小金不仅一直未付房款，还未尽到对奶奶的赡养义务。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因案涉房屋已经办理了过户手续，产权从小金爷爷名下已转移登记至小金名下，小金现为案涉房屋的合法产权人。故小金应按照合同约定履行支付义务。

直系亲属房产过户，主要分为赠与、买卖和继承三种形式。因此，在房屋过户之前，应明确产权人真实意图，确定唯一的过户方式。若通过赠与方式实现房屋过户，应签订赠与合同，并配合完成过户，尽量避免存在“名为买卖、实为赠与”的情形，由此导致不必要的经济损失；若通过房屋买卖形式实现过户，则需要在签订书面房屋买卖合同的同时，双方当事人及时履行合同义务，买受人支付价款，出卖人完成过户，避免双方当事人因延迟履行义务导致的违约责任或者诉讼案件；若通过继承形式实现过户，可通过提前订立合法、有效的书面遗嘱等方式过户给指定继承人。遗嘱继承的方式下，被继承人可以按照自己的意愿自由支配名下房产，指定具体继承人继承房屋。但该继承需发生在被继承人死亡之后才能完成过户。

最后，法官提醒，“名为买卖、实为赠与”的房屋过户背后法律问题较多，且涉及利益较大，对此问题应全面考虑、慎重选择，尽量通过签订真实的书面协议、公证或无利害关系的见证人见证等方式明确当事人真实意思表示，避免产生不必要的诉讼纠纷。