买二手房交定金时如何避开“雷区”（海东时报）

为了抢到合适的二手房，很多购房者一时冲动便支付了定金。然而交付定金后却发现房屋有不符合要求的地方，这时想要退定金便不太容易了。这里建议买二手房的购房者在交定金前务必保持理性，以防踩到“雷区”。

交定金前要明晰房屋所有的情况

首先要确认房屋的基本信息，对房屋的地段、环境、价位、房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题进行实地考察。

其次，要确认准确的建筑面积。有的卖房者口中的房屋面积和实际面积相差甚远，因此购房者要谨慎观察，或提前对卖房者说明，房屋面积要以产权证上登记的为准。

最后，要核实不动产权证的真实性。要看封面，不动产权证本身是亚光封面，如果看到光滑的封皮一定需要多加留意。房产证封皮材质为进口涂塑纸，表面凹凸，质感较强且平整度高，表面不滑。未变更不动产权证的房产证还是以前的原有状态。特殊纸张A4纸大小。还可以查编号，房产证上有某地字第XX号字样的编号。该编号按照发放顺序进行编排，其中第一位数字代表房地产所在辖区。核对宗地号，不动产权证进行核对时，还要关注该物业的宗地号于不动产权证上的宗地号是否吻合。核查内容，不动产权证主要即在房地产的自然状况和权利状况。包括权利人名称，身份证号，宗地号，土地用途，土地位置，宗地面积，使用年限，房地产的名称，栋号，房号，用途，建筑面积，竣工日期，登记价款以及房地产他项权利等。看做工，真的不动产权证内页缝合的很整齐；假的不动产的内页都是用胶水粘上去的，缝线会很明显。看图纸，真房产证的内页纸张用的是定向不定位的房产证专用水印纸，类似人民币的水印头像；假房产证的水印质量粗糙、模糊不清，有些假房产证印上一层白色不透明油墨，冒充水印。看防伪底纹，真房产证底纹的浮雕字立体感强，线纹清晰；假房产证的底纹由于是扫描复制的，线条臃肿，或有断线。看团花及建房注册号，真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强，建房注册号各地不同。购房者最好直接去房产局核实房产证，弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，同时了解房屋是否还有其他共有人，房屋是否存在债务、抵押等情况。

签定金协议写清细节

房屋的基本信息要注明。定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、是否含装修、是否含车位、车位价格等具体内容。此外，清楚标明各方的责任义务，如毁约责任、违约金款项等。其他细节也要注意，如是否属于教育地产、学区名额有没有使用过等情况。

定金数额要明确

定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果，但还需要考虑其他因素。一般定金不能超过总房款的20%。这是因为根据我国《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。如数额较大，尽量选择资金监管。

法律效力要提前知晓

在《中华人民共和国合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。此即所谓著名的“定金罚则”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

简单理解就是定金协议对于买卖双方产生约束力，双方当事人必须按照约定履行义务，否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易，卖房人有权不退还定金；如果卖房人不按协议约定完成二手房交易，买房人可以要求卖房人双倍返还定金。 （来源：房地产消息）