女子因“国五条”丧失买房资格 起诉卖方违约

　　中广网北京4月8日消息（记者李思默）据中国之声《新闻纵横》报道，北京籍单身人士李女士在今年1月底购买了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，却遭遇卖房人拒绝办理过户及网签手续，没想到，这时候北京市“新国五条”细则出台了，李女士丧失买房资格。为此，李女士将卖房人诉至法院。

　　目前，北京市丰台区人民法院已受理此案，这是北京市法院受理的首例涉“新国五条”房屋买卖纠纷案。李女士要求退还购房款和返还定金的诉求能否实现？“新国五条”细则出台后，买房者还应该注意哪些问题？

　　李女士是北京人，今年1月份，单身的她打算购买自己的第二套住房，她看中了位于丰台区的一套130平方米的房屋。1月27日，她和房屋的所有者张先生父子签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定她以440万元的价格，购买张先生父子共有的这套房屋。合同签订后，她当即就支付了2万元购房定金和28万元的首付款。双方约定张先生父子于2013年3月30日之前为她办理房屋过户手续，同时由她再支付150万元，其余房款于今年年底一次性支付。签约之后，李女士按照约定，继续凑齐了剩余的款项，但张先生父子的态度却发生了转变。丰台区人民法院法官李辰介绍说：张先生父子明确表示拒绝为她办理房产过户手续，尤其是不配合办理网签手续，导致3月30日北京市政府出台“新国五条”实施细则后，李女士已不再具备购买该房资格。

　　3月30日北京市政府出台“新国五条”实施细则，要求继续严格落实住房限购措施，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　李辰：新政出台了以后，北京市政府细则中并没有规定这个新旧政策衔接点是在房屋买卖合同签订的时间起，还是以网签的时间为准。李女士在看了网上介绍，很多专家都表示，衔接点是以网签的时间为准，所以李女士认为，张先生父子没有为她办理网签手续，而且现在很多中介都停止办理网签了。所以她购买房屋的目的无法实现，于是把张先生父子起诉到法院。

　　李女士认为，卖方人张先生父子的行为已构成根本违约，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求张先生父子返还已付的28万元购房款，并双倍返还定金4万元。 那么，李女士的诉求能否实现呢？北京市安理律师事务所的王纪朝律师认为，如果李女士能够证明她曾经催促过卖方要求协助办理网签和过户手续，但是卖方拒绝履行的话，卖方应当承担违约责任。

　　王纪朝：2011年的时候，北京市高院出台过一个文件，关于妥善处理涉及住房限购政策的一个会议纪要，第三条规定了一点，如果说房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，而因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。那么对于李女士的这个案子来讲，我认为它就符合了北京市高院里相关政策的第三条的规定，由于李女士要求卖方去履行这个义务，而卖方没有去履行，所以卖方应当承担违约责任。

　　3月30日，北京落实“国五条”的细则出台。其中，户籍单身限购1套、差别化住房信贷政策等规定，让北京成为调控细则最严的城市。而为应对“新国五条”，各地房地产市场出现的如假离婚、签“阴阳合同”、借名购房、以房抵债等乱象，也引发了一系列法律问题。对此，北京市安理律师事务所的王纪朝律师指出：“国五条”细则出台后，买房者要注意政策的变化，保护好自己的合法权益。除此之外，更不要轻信网上盛传的一些规避"国五条"的方法，那样只会适得其反。

　　王纪朝：对于买房人来讲，最重要的一点就是李女士所遇到的这个问题。对于北京市户籍的单身的成年人士，如果已经有了一套住房的，那么按照现在新的规定，他就不可以再去买了，这是一个非常重要的一个变化，这可能也是会影响到双方签署的合同具体去履行的一个根本的因素。对于其他的方面，我认为还是对原来限购政策的延续，差异并不是太大，可能影响到的也就是税和贷款的问题。另外，就是在原来某些人在一些中介机构，或者说是在其他人的配合下，存在着比如说补社保手续什么的，然后来获得购房资格的问题。那么在新的文件出台以后，可能建委会加强对这方面的一种管控，原来想通过不当方式来获得购房资格的人，这种做法可能会落空了。

责任编辑：李禾