1美元买套住房神话 抄底美国住房应注意什么

本刊特约记者 乔磊(发自洛杉矶)

眼下复苏的美国楼市成了投资人的新选择。一些中国富人为以后养老或是子女出国留学，先在美国买套房就成了流行风。还有一些富起来的中国人，热衷于炒房，看到美国住房如此便宜，似乎可以大大地抄底一番。买房如果是作为一种投资，中国人到美国抄底有四件事需要特别注意。

1美元买套住房的“神话”

“1～100美元，便可以买走一套房子。”这是美国汽车城底特律打出的最新广告语。自从密歇根政府接管底特律后，这座美国名城已不可避免地要走向破产。早在10年前，底特律中心街区“鬼城”的房屋就以其白菜价而闻名，如今，这一萧条景象已经蔓延至市中心方圆12英里的地段，居民成批弃房出走，而外来者兴高采烈地前来“捡便宜”，如今这股“捡便宜风”已蔓延到中国大陆。

中国媒体对底特律“烂尾楼”的报道称，有美国人两年来买下了底特律363处房产，而且是便宜得不得了，买双鞋子的钱就可以买一套房子，大大地合算。这位大手笔买房的美国人显然成了最好的底特律房屋推销商，她很有底气而且看起来有点买房只会干赚不赔的说，5年前卖45万美元的房子,她现在仅花2300美元就买了下来。在买房上最大的一笔开支花了12000美元，买下了曾价值170万美元的房产，最小的一套房子只花了500美元。一些中国人由此看到了商机，这发财的机会真是从天而降。网上超过百万人热议如何到底特律抄底，更有网站称，他们将组织一批购房者到底特律去“巡礼”。

看房要带枪 买房先买枪

为了了解底特律1美元就可买套房的“神话”，美国一家华文媒体专门派出记者实地买房，结果是碰的鼻青脸肿。当地的华人房地产经纪人竟然没一个人愿意带记者去看房，原因很简单，那地方属于“无人区”和“地雷区”，大量废弃的住房比烂尾楼还可怕，帮派分子、吸毒者出没在这些地区，搞不好碰上个没心没肺的，小命就可能交给上帝了。在这种地方看房，经纪人要先带把枪；想买房子的人，买房前最好先去买把枪。看起来这不是买房，这是要去“打劫”啊。

近30年间，底特律流失了超过100万居民，目前底特律市的人口只剩下70万。几年前汽车工业的不振令汽车城萎靡不振，2012年，底特律被《福布斯》杂志评为“美国最悲惨城市”。底特律房地产市场一路下滑，城市住宅的中位房价只有7万多美元。那些在市场上标价便宜的住房基本上是在市中心地区，就如荒废的“烂尾楼”，投资这样的房地产就等于买了一堆废铜烂铁。想想看，在美国最悲惨城市买房，而且是白菜价的房，到底最后谁会成了悲惨世界的主人公？很多居民迁往底特律的郊区和卫星城，那里的房价还可以维持在较为正常的水平，作为投资或可获得回报，但这要看这座城市经济复苏的程度。

1美元就可买幢住房的“神话”不过是个噱头，这种住房在美国是白给也没人敢要的，因为后续的成本会很高。实际上，美国众多城市低价的住房很多，如果想投资就需要对当地社区有较为细致的了解。即使在底特律这样一个走向破产的城市，仍然有不少值得投资的住房。据美国房地产协会的统计数据，底特律楼市仍有25%的需求缺口，而这些需求，却主要集中于底特律郊区的卫星城，这些卫星城基础设施完备，社区安全，房价也不比美国其他繁荣地区的平均房价低。想在这样的地方抄底，没有50万美元看起来是买不到看着还顺眼的住宅。

中国富人大手笔投资美国豪宅

这几年美国房市低迷，但豪华住宅却是非常抢手，美国媒体认为，在房市缓慢的复苏过程中，外国投资者实际上是帮助了美国房地产业摆脱困境。根据美国房地产协会的报告，2012年，外国人在美国买房花费了800亿美元，中国人在国际买家中位居第二，仅次于加拿大。2012年，中国人在美国购买住宅的花费约有90亿美元。中国的一些有钱人在美国购买住房上特点显著，专买豪宅，几百万美元的住宅最受青睐，而且不论是在美国东岸还是西岸，哪儿的房子贵就上哪儿买。当然从投资角度看，在美国置业显然要比在中国买房回报率高，中国大城市的房价即使在美国人眼里那也是“天价”，而美国的住房在中国人眼里那就是“白菜价”。

美国FOX电视台播出的一档节目中，以“谁在买美国的豪宅”为题，专门谈到中国富人在美国热购豪宅的情形。通过房地产经纪人之口，告诉美国人中国的富人正在大手笔投资美国的房地产，这些富人买起昂贵的住宅时是连眼都不眨，只要好，不论价格，而且是现金支付，一次付清。这情形让美国老百姓看得目瞪口呆，得出的结论是中国人真有钱。

为2岁女儿买650万豪宅的中国妈妈

中国人在美国置产买房，有的是为子女在美国读书考虑；有的是当成度假屋，每年来美国住几个月；也有的是纯粹投资，房地产界估算中国人中约有四成的人在美国买房的目的是为了投资。在过去几年中，的确有一部分中国人是在美国房市处于低谷时大量买入住房。特别是像内华达州、佛罗里达这样居住条件较好的社区，大量不错的住房低价就可以买到。而如今房地产业复苏，投资人自然是因占有先机而获利。有一位中国人在洛杉矶投资、几年前购买了几十幢独立住宅，然后靠出租维持，几年下来站稳了脚跟，现在当起房东，每个月靠收房租就可以过着悠闲的日子了。

不可否认，子女的教育在中国父母心中占据了重要的位置。富人有钱送孩子到美国读书，有的人不喜欢学校的学生公寓，干脆在好的社区为子女买下豪宅。而“富二代”们自立门户，在读书过程中也不寂寞。最近有个中国妈妈为2岁女儿花650万美元在纽约买下豪宅的故事引起美国社会的关注，看起来中国妈妈是世界上对孩子最好的妈妈。去年年初，一位中国妈妈在美国纽约地价最高的曼哈顿地区，为自己2岁的女儿买下一套650万美元的豪宅，目的是为其将来上大学做准备。

促成这笔房地产成交的经纪人向媒体谈到，她带着这位中国妈妈绕着纽约城里不停地看，最后问她你究竟为什么要买房呢？中国妈妈说是为了她的女儿。她女儿将来要上哥伦比亚大学，或者纽约大学，也有可能要上哈佛大学，因此她需要在城中心有个住所，所以必须挑一套特别的房子。经纪人问这位中国妈妈，你女儿多大了。中国妈妈说两岁了，经纪人立即惊呆了。最后这位中国母亲在一座名叫One57号的楼盘中买下了一套公寓。这栋公寓楼位于纽约第五大道附近，共有90层，尚未完工。这位经纪人没有透露买家的真实身份，不过可以肯定的是，中国买家已经成为纽约房地产商的重要客源。

中国人买房的四大注意

中国的富豪在美国投资房地产或是为自己购买豪宅，大概不要考虑所谓注意事项之类的事情，只要有钱，所有的服务和资讯是随叫随到。如果是一般的投资者，想要在美国拥有一幢住宅，那么能了解美国买房上的一些基本状况是会有些益处的。

首先，在美国买房要熟悉当地社区的情况，所谓房地产投资可赚钱的秘诀就是看住房在什么样的社区，“Location、Location、Location”是房地产经纪人向购物者最常讲的口头禅。好的社区房价偏高，但社会治安好、孩子上学的学区好、房子增值的几率高，这一切讲的就是社区环境。

有的地区房屋看似白菜价，但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本，对于那些外来的购房者而言，有能力去抄底，但这不等于有能力能把买到手的房子维持下去。底特律市打出1～100美元的房屋销售广告，美国房地产业界的明白人都知道，这广告的主要对象并不是当地美国人，而是在吸引那些想快速致富的外州投机者和对美国房地产情形不了解的外国人。

其次，美国资本雄厚的投资人其实早就开始投资美国房地产市场，外国人在美国买房获利空间已被压缩。美国《商业周刊》就曾撰文分析，借着美国经济复苏的东风，令那些对美国经济重燃信心的国际投资者重新注资美国楼市，并不是没有可能。事实上，美国的金融大鳄至少在2年前就把资金投到房地产市场上，趁着低价大肆购买法拍屋和市值大大缩水的住宅。有的对冲基金在房市上投入了几十亿美元，如今可以慢慢清仓出货。现在的情形是美国本土的房产投资商大手笔购买房产，然后将其再翻倍转卖给来自世界各地的投机商，因此这些廉价房的最终买主反而多是外国人。由于美国房市真正恢复元气还需一段时间，现在想买房之后再转手卖出获暴利的情形还不可能广泛出现。

第三，外国的购房者几乎无法在美国申请贷款，即便申请到贷款，利息也比本地人高得多。做大笔房地产生意的人，全部用现金支付是一种渠道，但资金如何从国内转到美国是一个问题。而且美国政府严查外国资金的流入，以防有人洗钱。同时，廉价房有相当一部分是银行放出的止赎房(法拍屋)，买家购买后还需缴清各种此前房主拖欠的税费，这实际上是增加了购房成本。但对于这些，海外的购屋者却知之甚少。

第四，如果购买的是法拍屋或是廉价房，其维修成本也不低。底特律的房价便宜不？便宜。其实美国很多城市的住房都很便宜，要想抄底的话，地方有的是。房子表面上看起来便宜，但背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本。法拍屋的房子状况一般不会很好，屋主买下后的后续维修成本很高，买下这样的房子，维修费可能是房价的几倍。像底特律政府就有规定，民众买下的破旧房子必须要整修后才能住人或是出租，一定期限不整修的屋主等于触犯法律，搞不好还要坐牢。另外，拥有了房子以后每年要缴纳房产税，而各地房地产税率并不相同，是按照政府对住房的估价，缴纳2%~4%的税。房屋估值由政府评估，现在政府差钱，把不值钱的房屋市场价值往高一些估值，然后收缴房地产税，这是地方政府从老百姓口袋里捞钱的合法手段。